Cómo Prohibir los Apartamentos Turísticos en una Comunidad de Propietarios
La reciente modificación legislativa, que entró en vigor el 2 de enero de 2025, ha facilitado a las comunidades de propietarios la posibilidad de prohibir o limitar el uso de viviendas como apartamentos turísticos. Si bien antes era necesario modificar los estatutos con la unanimidad de todos los propietarios, la nueva normativa permite establecer esta restricción mediante un acuerdo en junta con una mayoría de tres quintos.
Estas modificaciones vienen reguladas en dos leyes fundamentales: la Ley Orgánica 1/2025 del 2 de enero, que establece las bases de la nueva regulación, y el Real Decreto 1312/2024 del 23 de diciembre, que regula el procedimiento de registro único de arrendamientos y crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida e intercambio de datos relativos a los servicios auxiliares y alojamientos de corta duración. Este Real Decreto impone la obligación de contar con un número de registro en el Registro de la Propiedad para estos arrendamientos.
A continuación, explicamos las dos vías disponibles para llevar a cabo esta prohibición:
Acuerdo en Junta de Propietarios (Mayoría de Tres Quintos)
La forma más sencilla y efectiva de impedir el uso de viviendas como apartamentos turísticos es aprobar un acuerdo en junta de propietarios. Para ello, se debe incluir en el orden del día el punto relativo a la prohibición o limitación del alquiler turístico y someterlo a votación. Si se alcanza una mayoría de tres quintos de los propietarios que representen a su vez tres quintos de las cuotas de participación, la prohibición será válida.
Es fundamental que este acuerdo se inscriba en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros. Esto es crucial para evitar que futuros compradores adquieran una vivienda sin conocer la prohibición y pretendan destinarla al alquiler turístico.
Modificación de los Estatutos (Unanimidad y Registro)
La otra opción, más compleja, es modificar los estatutos de la comunidad. Para ello, se requiere unanimidad de todos los propietarios y, posteriormente, su inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta vía es menos viable en la mayoría de los casos, ya que obtener el consentimiento del 100% de los propietarios suele ser complicado.
Registro Autonómico y Acciones Contra Propietarios Infractores
Es importante recordar que los apartamentos turísticos deben estar registrados en el correspondiente registro autonómico. Si un propietario ya estaba alquilando su vivienda como apartamento turístico sin cumplir con este requisito antes de la adopción del acuerdo, el presidente de la comunidad puede requerirle para que cese la actividad, bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales.
No Retroactividad de la Nueva Ley
La nueva normativa no tiene efectos retroactivos. Esto significa que aquellas viviendas que ya se estuvieran explotando legalmente como apartamentos turísticos antes del acuerdo y cuenten con su correspondiente registro autonómico no podrán ser afectadas por la prohibición. Sin embargo, cualquier nueva actividad de alquiler turístico estará sujeta a las restricciones aprobadas por la comunidad.
Consideración de los Locales en Planta Baja
Un punto a destacar es que la normativa NO excluye a los locales o viviendas en planta baja de estas restricciones. Por lo tanto, si una comunidad aprueba la prohibición de apartamentos turísticos mediante alguna de las dos vías mencionadas, también afectará a estas propiedades.
En definitiva, la nueva legislación facilita la posibilidad de que las comunidades de propietarios regulen el uso de las viviendas con fines turísticos. La clave está en elegir el método adecuado, registrar los acuerdos y actuar con rapidez en caso de incumplimientos. De esta manera, se garantiza la convivencia y se evitan problemas derivados del uso intensivo de las viviendas como alojamientos de corta estancia.
He incorporado la mención a las dos leyes relevantes, detallando sus implicaciones y su relación con el registro de arrendamientos.
